大規模開発ではなく、段階的に検討するデータセンター活用の入口
既存建物を活かした小規模データセンター活用の可能性
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大規模開発ではなく、段階的に検討するデータセンター活用の入口
データセンターというと、大規模な専用施設を新築するイメージがあります。
広い土地を確保し、大容量の電力を引き込み、専用の建物を建設し、空調・通信・セキュリティ・非常用設備を整える。確かに、クラウド事業者やAI向けの大規模データセンターでは、このような大型開発が中心になります。
一方で、すべてのデータセンターが大規模である必要はありません。
企業のバックアップ拠点、地域分散型のデータ処理拠点、小規模なサーバールーム、エッジデータセンター、研究機関向けの計算設備、特定用途のAI推論拠点など、用途によっては既存建物を活かした小規模なデータセンター活用を検討できる場合があります。
近年は、使われなくなったオフィス、商業施設、産業施設、歴史的建築物などを、データセンターやデジタルインフラ用途へ転用する「アダプティブリユース」の考え方も注目されています。
アダプティブリユースとは、既存建物を壊して新築するのではなく、建物の構造や立地を活かしながら、新しい用途に転換する考え方です。データセンター分野では、既存建物を活かすことで、開発期間の短縮、建設資材の削減、都市内立地の活用、地域資産の再生といった効果が期待されます。
ただし、既存建物があるからといって、そのままデータセンターに使えるわけではありません。
データセンターには、電力、通信、空調、床荷重、セキュリティ、耐震性、消防、保守動線、設備スペースなど、通常の建物とは異なる条件が求められます。
そのため、既存建物を活かした小規模データセンター活用を考える場合、最初に行うべきことは、すぐに改修計画を作ることではありません。まずは、その建物がデータセンター用途に近づけられる建物なのか、どの部分を活かせて、どの部分が制約になるのかを整理することが重要です。
既存建物を活かすというと、単に建物を壊さずに使うことをイメージしがちです。
しかし、データセンター用途で考える場合、重要なのは建物を残すことそのものではありません。
大切なのは、既存建物が持っている立地、構造、設備スペース、搬入動線、通信環境、周辺インフラを活かせるかどうかです。
たとえば、都市部にある空きオフィスや旧商業施設は、利用者や通信需要地に近いという利点を持つ場合があります。郊外の研究施設や事業所跡地は、敷地に余裕があり、設備を配置しやすい場合があります。旧倉庫や物流施設は、搬入動線や床面積の面で検討余地を持つ場合があります。
一方で、既存建物には制約もあります。
天井高が不足している、床荷重が足りない、設備スペースがない、受電設備を増強しにくい、通信回線の冗長化が難しい、空調計画を組みにくい、セキュリティ区画を作りにくい、消防や避難計画に課題がある、といった問題が出ることがあります。
つまり、既存建物活用では、「使える建物かどうか」を一言で判断するのではなく、建物のどの要素がデータセンター用途に合い、どの要素が制約になるかを分けて考える必要があります。
小規模データセンターやエッジデータセンターは、大型データセンターの縮小版ではありません。
大型データセンターでは、大規模な電力容量、広大な敷地、専用設計、高度な冗長構成、広域クラウド接続などが重視されます。
一方で、小規模データセンターでは、用途を絞ることが重要になります。
たとえば、企業のバックアップ用途であれば、既存システムとの接続性や災害時の継続性が重要になります。地域分散型のデータ処理拠点であれば、利用者や処理対象に近いことが価値になります。製造業や研究機関の近くに置く場合は、工場データ、画像解析、実験データ、AI推論など、特定用途との接続が重要になります。
このような用途では、必ずしも巨大な施設である必要はありません。むしろ、既存建物の一部を活用し、必要な範囲から段階的に始める方が現実的な場合があります。
ただし、小規模であっても、データセンターとしての基本条件は軽視できません。
電力が不安定であれば稼働できません。通信が弱ければデータセンターとしての価値が下がります。空調や排熱が不十分であれば機器停止のリスクが高まります。セキュリティや消防が不十分であれば、重要なデータや設備を扱う施設として成立しません。
つまり、小規模データセンターは「簡易なサーバールーム」ではなく、用途を絞ったデジタルインフラとして設計する必要があります。
海外では、既存建物をデータセンター用途へ転用する事例が見られます。
たとえば、歴史的建築物や既存商業建物をデータセンターへ転用する考え方があります。設計会社やデータセンター事業者は、建物の保存、都市内立地、サステナビリティ、デジタルインフラ需要を両立させる方法として、アダプティブリユースに注目しています。
1547 Realtyの事例では、ミルウォーキーのWells BuildingやポートランドのPittock Blockといった歴史的建築物を、通信・データセンター用途に転用しています。これらは、単に古い建物を再利用したという話ではありません。都市内にあり、通信需要地に近く、既存の建物価値を活かしながら、デジタルインフラとして再構築した事例です。
また、バルセロナ・スーパーコンピューティング・センターのMareNostrumは、Torre Gironaの旧礼拝堂にスーパーコンピューターを設置した事例として知られています。一般的な商用データセンターとは性格が異なりますが、既存建築空間と高性能計算インフラを組み合わせた象徴的な事例です。
これらの事例から分かるのは、データセンター転用で重要なのは、建物の用途変更そのものではなく、建物の特性とデジタルインフラの要求条件をどうすり合わせるかという点です。
歴史的建築物であれば、外観や保存価値を守りながら、内部に設備をどう入れるかが課題になります。オフィスや商業施設であれば、床荷重や天井高、設備スペース、電源容量が課題になります。倉庫や物流施設であれば、搬入動線や広さを活かせる一方で、空調やセキュリティの再設計が必要になります。
つまり、既存建物活用は、建物ごとの個別性が非常に大きい分野です。だからこそ、最初の段階で建物の強みと制約を整理することが重要になります。
既存建物を小規模データセンターに活用する場合、最初に確認したいのが構造の余力です。
データセンターでは、サーバーラック、UPS、バッテリー、配電設備、通信設備、空調設備など、重量のある設備を設置します。建物によっては、通常のオフィスや店舗としては問題がなくても、データセンター設備を置くには床荷重が不足する場合があります。
特に、複数階建ての建物では注意が必要です。
1階部分であれば比較的重量設備を置きやすい場合がありますが、上階にラックや電源設備を置く場合は、構造上の確認が必要になります。古い建物では、設計図面が残っていない場合や、改修履歴が不明な場合もあります。
また、天井高や柱の配置も重要です。サーバーラックの配置、配線ルート、空調経路、保守動線を考えると、単に床面積があるだけでは足りません。柱が多すぎる、天井が低い、梁が干渉する、設備配管の余地が少ないといった場合、実際に使える面積は大きく制限されます。
既存建物活用では、延床面積ではなく、データセンター用途として有効に使える面積を見ることが重要です。
既存建物をデータセンター用途で検討する際、電力設備は成否を左右する重要な論点です。
オフィス、商業施設、倉庫、研究施設などには、既に一定の受電設備があります。しかし、データセンター用途では、通常の建物利用よりも大きな電力が必要になる場合があります。
特に、サーバーやネットワーク機器は常時稼働します。さらに、空調設備、UPS、バッテリー、監視設備、非常用設備も必要になります。小規模であっても、一般的な事務所や倉庫とは電力の使い方が異なります。
既存建物を活用する場合、現在の電力契約や受電設備だけでなく、増強できる余地があるかを確認する必要があります。
キュービクルや受変電設備を増設できる場所があるか。
電気室を確保できるか。
幹線ルートを引き直せるか。
非常用電源を設置できるか。
建物内の配電ルートを確保できるか。
このような点が課題になります。
電力設備の増強が難しい建物では、データセンター用途として使える規模が限定されます。反対に、過去に大型設備を持っていた建物や、研究施設、工場系施設、通信施設などでは、検討余地が残っている場合があります。
既存建物を活かす場合、建物が使えるかどうかだけでなく、電力をどこまで増やせるかを早い段階で確認することが重要です。
既存建物活用の強みの一つは、通信需要地に近い場所を使える可能性があることです。
大規模データセンターは、広い土地や大きな電力を求めて郊外に立地することがあります。一方で、小規模データセンターやエッジデータセンターでは、利用者やデータ発生場所に近いことが価値になる場合があります。
たとえば、都市部のオフィス、商業施設、通信施設、研究施設、大学施設、産業集積地に近い建物では、既存の通信インフラや利用者との距離が検討材料になります。
データセンター業界では、都市内の既存建物を活用することで、通信接続やインターコネクション機能を早く整備できる可能性も議論されています。これは、すべてのデータセンターが郊外の大規模施設である必要はなく、都市内・地域内の需要に近い小規模拠点にも役割があることを示しています。
ただし、通信環境を見る際には、単にインターネット回線があるかどうかでは不十分です。
複数キャリアに接続できるか。
回線を冗長化できるか。
通信室や配線スペースを確保できるか。
通信経路の物理的な分散ができるか。
将来的な回線増設が可能か。
このような点を確認する必要があります。
既存建物の立地が良くても、通信の拡張性がなければ、データセンター用途としては制約が出ます。反対に、通信環境との相性が良い建物は、小規模データセンターやエッジ用途として検討しやすくなります。
既存建物をデータセンター用途に転用する場合、空調・排熱は大きな課題になります。
通常のオフィスや商業施設の空調は、人が快適に過ごすことを前提に設計されています。一方、データセンターの空調は、サーバーや通信機器の発熱を安定的に処理するためのものです。
この違いは非常に大きいです。
人間の快適性を前提にした空調設備では、サーバーラックが発生する熱を処理できない場合があります。冷気と排熱の流れを分ける必要があり、床下配線や天井内空間、機器配置、ラック列、保守動線との調整も必要になります。
また、既存建物では、空調機器や室外機、熱交換設備を置くスペースが不足することがあります。屋上や外部ヤードに設備を置けるか、近隣への騒音影響はないか、排熱をどの方向へ逃がせるかも確認が必要です。
小規模データセンターであっても、空調・排熱を軽く見ることはできません。
特に都市部の既存建物では、周辺建物との距離、室外機設置の制約、騒音規制、屋上荷重、景観への配慮などが課題になる場合があります。
既存建物活用では、建物内部だけでなく、外部設備をどこに置けるかまで含めて確認することが重要です。
データセンターは、重要な情報機器やデータを扱う施設です。
そのため、既存建物を活用する場合でも、セキュリティと動線の再設計が必要になります。
一般的なオフィスや商業施設では、人の出入りが多く、共用部、テナント区画、バックヤード、荷捌きスペースなどが混在しています。倉庫や物流施設では、車両や荷物の出入りが前提になります。
しかし、データセンターでは、誰が、どのエリアに、どの時間帯に入れるのかを厳密に管理する必要があります。
サーバールーム、電気室、通信室、監視室、設備エリア、保守動線、来訪者動線、搬入動線を分ける必要があります。建物の一部だけを使う場合でも、他用途の利用者と動線が交わらないようにする必要があります。
既存建物の転用では、このセキュリティ区画を作れるかどうかが重要になります。
特に、複合ビルや商業施設の一部を使う場合、他のテナントや来客との関係を整理する必要があります。オフィスビルの一部を小規模データセンターにする場合でも、入退館管理、搬入ルート、騒音、設備点検、非常時対応をどう分けるかが課題になります。
既存建物を活かす場合、建物の形をそのまま使うのではなく、データセンター用途に合わせて動線と区画を再設計することが重要です。
既存建物を活かした小規模データセンター活用を考えるうえで、エッジデータセンターの視点は重要です。
エッジデータセンターとは、利用者やデータ発生場所に近い場所でデータ処理を行う小規模なデータセンターです。大規模クラウドにすべての処理を送るのではなく、地域や施設の近くで一部の処理を行うことで、通信遅延の低減、ネットワーク負荷の軽減、ローカル処理の強化を狙います。
たとえば、製造業の画像検査、監視カメラ映像の解析、店舗・物流施設のデータ処理、医療・研究データの一部処理、自治体や地域インフラの監視などでは、エッジ処理が意味を持つ場合があります。
このような用途では、既存建物の一部を活用した小規模拠点が検討対象になる可能性があります。
近年の研究でも、エッジデータセンターの環境影響や再生可能エネルギー、再利用機器の活用といったテーマが扱われています。これは、小規模・分散型のデータセンターであっても、電力、機器、ライフサイクル全体を考える必要があることを示しています。
既存建物を活用する場合、単にサーバーを置くだけではなく、どの用途のために、どの程度の処理能力を、どの場所に置くのかを明確にすることが重要です。
エッジデータセンターは、既存建物活用と相性があります。しかし、用途を明確にしないまま設置すると、設備投資に対して十分な価値を生みにくくなります。
既存建物をデータセンター用途に活用することは、サステナビリティの視点でも意味があります。
新築の場合、土地造成、建設資材、建物工事、設備工事など、多くの資源とエネルギーを使います。一方、既存建物を活用できれば、建物の構造体や一部設備を再利用できる可能性があり、解体廃棄物や新規資材の使用を抑えられる場合があります。
もちろん、既存建物を使えば必ず環境負荷が小さくなるわけではありません。
改修に多額の工事が必要になる場合や、空調効率が悪い場合、設備更新が難しい場合は、長期的には新築の方が合理的になる可能性もあります。
そのため、既存建物活用では、初期投資だけでなく、運用時のエネルギー効率、設備更新のしやすさ、建物寿命、将来的な拡張性まで含めて考える必要があります。
アダプティブリユースは、単なる節約策ではありません。
既存建物を使うことで早く始められる可能性がある一方、運用効率や将来性を慎重に確認しなければ、結果的にコストや制約が大きくなることもあります。
つまり、既存建物活用では、「残せるか」だけでなく、「長く使えるか」を見ることが重要です。
既存建物を活かした小規模データセンター活用を検討する際に重要なのは、いきなり詳細設計に進むことではありません。
まずは、その建物がデータセンター用途に向いているかを初期段階で整理することです。
建物の構造、床荷重、天井高、電力設備、通信環境、空調・排熱、セキュリティ動線、消防、災害リスク、周辺環境、法規制、改修余地を確認し、どこに可能性があり、どこに制約があるかを見える化することが重要です。
この入口診断ができていると、社内検討や外部事業者との情報交換が進めやすくなります。
反対に、建物情報が整理されていない状態で相談すると、話が広がりすぎて、具体的な判断につながりにくくなります。
既存建物活用は、可能性のある分野です。しかし、建物によって条件が大きく異なるため、一般論だけでは判断できません。
小規模データセンターやエッジデータセンターとして使える可能性があるのか。
建物の一部を使うのがよいのか。
敷地内に別棟を建てる方がよいのか。
解体して新築した方がよいのか。
候補地として事業者に紹介する方がよいのか。
このような方向性を整理することが、最初の一歩になります。
株式会社Asset Marsでは、土地所有者様、不動産会社様、デベロッパー様、遊休施設・既存建物・倉庫・事業所跡地を保有する企業様向けに、データセンター候補地の一次診断・スクリーニング支援を行っています。
当社では、既存建物を活かした小規模データセンター活用について、建物条件、土地条件、電力・通信に関する初期確認項目、空調・排熱、セキュリティ動線、災害リスク、周辺環境、活用スキームの方向性などを整理し、検討の入口となる情報をまとめます。
当社の支援は、データセンター事業化や電力・通信インフラの確保を保証するものではありません。あくまで、初期段階において「この建物に検討余地があるか」「どの点が懸念になりそうか」「次に誰へ相談すべきか」を整理するための支援です。
住所、概算面積、建物概要、築年数、現在の利用状況、図面、電力契約、周辺環境が分かる資料があれば、詳細な計画が固まっていない段階でも初期相談は可能です。
既存建物や遊休施設の新たな活用方法として、小規模データセンターやエッジデータセンターに関心がある場合は、まずは情報交換からご相談ください。
